依托房地产业的装配式建筑或迎来爆发式的增长

日期:2019-12-07来源:造新居集团

从构想到试水,从质疑到探索再到发展。自2016年以来,在中央政府装配式建筑发展计划和激励政策的引导下,各省市纷纷开启了装配式建筑的发展热潮。作为建筑工业化的发展重心,依托房地产业的装配式建筑或迎来爆发式的增长机遇。
2019年9月,国务院办公厅转发住建部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知,提出大力发展装配式建筑,推进绿色施工,通过先进技术和科学管理,降低施工过程对环境的不利影响。
2019年10月17日,住建部发布《关于组织申报第二批装配式建筑示范城市和产业基地的通知》。而在两年前的2017年11月9日,住建部住建部正式认定北京、杭州等30个城市为第一批装配式建筑示范城市,万科、碧桂园等195个企业为第一批装配式建筑产业基地。
按《“十三五”装配式建筑行动方案》对“2020年装配式建筑占新建建筑面积比例达15%以上”的要求测算,2020年装配式建筑市场规模将超过万亿元。
不过,目前我国绿色装配式建筑发展虽已初具规模,但与发达国家相比,仍存在科技创新不够系统完整、产品种类较少等薄弱环节,我国装配式建筑还存在着成本过高、建造方式粗糙、污染排放高等亟待解决的难题。
装配式建筑陷地产“尬局”
装配式建筑成熟于德国和日本,在我国经历了50年代开始、70年代繁荣、80年代停滞的历程后,在20世纪末正式重启。
2017年11月9日,住建部发布《住房城乡建设部办公厅关于认定第一批装配式建筑示范城市和产业基地的函》,认定万科、碧桂园等195个企业为第一批装配式建筑产业基地,装配式建筑被拉入了主流地产视野。
今年以来,建业地产、美好置业等房企也纷纷布局装配式建筑。
值得注意的是,2019年11月6日,长沙远大住宅工业集团股份有限公司在香港联交所正式IPO,成为香港联交所第一家成功上市的装配式建筑企业,得到了资本市场认可。
住建部统计数据显示,2015年全国新建装配式建筑面积为7260万平方米;2016年达到1.14亿平方米,同比增长57%;2017年新建装配式建筑面积约为1.52亿平方米;2018年建筑工业化程度进一步提高,全年新建装配式建筑面积达到约2.9亿平方米,同比增81%。
虽然我国装配式建筑整体增长明显,不过目前在房地产领域的应用范围依然较小。目前来说,一个区域内的在建项目,装配预制的施工场地仅占20%。
由此可见,装配式建筑在我国房地产行业中的发展并非顺风顺水。那么,到底是什么原因影响了这一被视为“建筑工艺进步”的技术在房地产领域的普及和落地?行业应该如何看待这一先进技术?
装配式建筑的成本之困
装配式建筑是指在工厂预制构件(如住宅通用部品等),通过工业化施工技术(螺栓连接、焊接以及钢筋混凝土的搭接和浇筑等)在建筑工地将构件连接为整体、形成现代化建筑。
装配式建筑要求建筑设计、结构设计、施工、管理等各方面都向综合性和现代化方向发展。也由此其施工周期短、环保属性更强,同时各项性能较传统建筑优良。此外还具有空间布置灵活、绿色环保可持续发展、自重轻承载力高、质量优良等特点。
但当工艺术实现商业化,无法忽略的一个前提便是——成本。
尤其是规模小的装配式住宅,成本反比普通方式住宅更高。不过相比材料费用,更突出的矛盾,其实是时间成本。
“施工进度比普通作业结构要慢,这对于讲究快周转、时间就是金钱的开发商来说,肯定行不通。”上述头部房企的资深施工监理负责人称,装配建筑对现场吊装条件要求特别高,对于现场操作施工人员的技术有很高要求。
其表示,实际情况是,一般多层、高层的钢结构平均每4天就能完成一层,但目前采用装配式吊装完成一层最少也要7~8天。
理论上,装配吊装的施工速度应该比传统施工快30%~50%,但实际运用中,装配式建筑并没有体现出施工周期短、资金利用率高的优势。
显然导致这一矛盾的,是技术普及度和应用率的差距。
目前国内对装配式建筑的认知度尚有不足,虽然装配式住宅有着诸如建设标准化程度高、可产生节能效应等特点,但短期内大量替代手工的、离散的传统建筑方式依然有着较大难度,部分品牌房企的试点依然还在进行中。
我国的装配式建筑发展还处在初级阶段,还存在很多问题,比如开发商普遍关注的成本问题和结构安全问题,这些问题都可以通过一体化建造方式来解决。
工业化的东西,只要实现标准化、规模化,成本就会降下来。比如可以设计施工一体化,考虑一体化建造,承重墙跟围护、装修、机电结合起来,与预留预埋结合起来。现在成本高是因为对技术的研究还不够,还没有用新的建造方式去取代落后的建造方式。
装配式建筑何时能“省钱”
显然,装配式建筑的优势是不容忽视的。
在钢材价格高居不下的行情下,实现了装配建筑的产业化、工业化,能从人工等环节大量成本节约。
就成本而言,如果普通现浇结构,按建筑平方米计算,高层每平方米要贵300~400元;按照一个单元30层计算,2万平方米左右,每栋楼要贵出700万元。
如果当初土地出让要求做装配式建筑的话,如果做预制构件,项目可以提前销售,有的地方在正负零的时候就可以销售,开发商还可以先卖就可先回款。其次,有些地方为鼓励房企采用装配式建,推规定做预制构件可以奖励容积率,相当于变相增加房屋可售面积。
“以江苏地区为例,如果外墙使用预制构件,外墙体不计入,一般计算面积是以腔体中心线为基准,如果外墙不算面积,相当于整个房子没有90平方米,就可以做更多套房子。如果账算得过来就愿意做,如果算不过来就搁置。”施工监理负责人说。
另外在费用投入方面,有观点认为和现浇钢混结构相比,装配式建筑要预制构件,即先需要在磨具内浇筑混凝土,开模的磨具费用较高。
其实如果磨具周转次数越多,摊销下来的构建成本就越低。我国装配式建筑标准化、通用化不足,缺乏与产业化生产方式相适应的装配式结构体系,而这非一朝一夕而成。
所以,开展装配式住宅不能单靠部分房企“尝鲜试水”,而需在政府政策引导下,房企以及其上游相关企业的共同推进,同时政府要引导建立更为全面的标准制定,聚焦单个房企的装配式建筑对于增加利润或无太大意义。
尤其是中小企业,一般来说更难从装配式建筑中取得比传统建筑方式更好的成本,所以中小房企运用装配式建筑的时机点并不成熟,在一定城市群和区域内有大量可供开发项目的大型品牌房企,值得推广装配式建筑。
从未来长远发展来看,中国人口红利的逐步减弱导致人力成本在未来会不断攀升,反作用于房企和建筑企业必须思考用装配式住宅的方式减少人力,以达到降低成本的目的。
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